不動産売却の媒介契約3種類の違いと選び方

専任媒介と一般媒介、結局どちらを選べばいい？

早期の売却を重視するなら専任系、自分のペースで複数社を比較したいなら一般媒介が向いています。

早期売却を優先するなら専任系、自由度を優先するなら一般媒介

不動産会社に売却を任せる際、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶと、1社が責任を持って販売活動にあたります。一方の一般媒介契約は複数社に同時依頼できるため、比較検討しながら進めたい方に向いています。

どちらが早く売れるかは物件の条件や地域の需給にも左右されるため、一概には言えません。初めて売却する方や、不動産取引の知識に不安がある方は、信頼できる1社を見つけて専任系に任せるという選び方もあります。

人気エリア・築浅物件は一般媒介との相性がよい

駅から近い、築年数が浅い、人気のブランドマンションといった「放っておいても買い手が見つかりやすい物件」は、一般媒介契約との相性が良いとされています。

逆に言えば、立地条件がやや厳しい土地や、築年数の経った戸建て、形の整わない旗竿地などは、複数社に任せても積極的に動いてもらえないケースが出てきます。こうした物件は、1社に絞って手厚く対応してもらえる専任媒介や専属専任媒介のほうが結果につながりやすい傾向があります。

売却に不安がある場合は専属専任媒介が向いている

3種類の中で最も報告頻度が高いのが専属専任媒介契約です。進捗をこまめに把握したい方、遠方に住んでいて内覧対応まで任せたい方には、この契約形態が安心材料になります。

ただし自己発見取引ができない、つまり自分で見つけた買主がいても不動産会社を通さなければならない点は理解しておく必要があります。どの契約形態にも向き不向きがあるため、

媒介契約とは？不動産会社に売却を依頼するための契約

媒介契約は、不動産会社に売却活動を正式に依頼するための契約で、契約した時点では費用は発生しません。

媒介契約を結ぶタイミングと役割

不動産を売却する際、個人同士で直接売買することも法律上は可能です。ただ、契約書類の作成や価格交渉、契約不適合責任といった専門知識が必要になる場面が多く、実際には不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。その依頼を正式な形にするのが媒介契約です。

媒介契約を結ぶと、不動産会社は広告掲載や内覧対応、購入希望者との交渉を進める権限を得ます。宅地建物取引業法では、契約内容を記載した書面を依頼者に交付することが義務付けられています。

ここで誤解されやすいのですが、媒介契約を結んだ時点では仲介手数料は発生しません。

契約の有効期間は最長3カ月

専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は、宅地建物取引業法により最長3カ月と定められています。期間が満了しても自動更新はされず、延長したい場合は依頼者の申し出によって再契約する形になります。

一方、一般媒介契約には法律上の期間の定めがありません。ただし国土交通省の標準媒介契約約款では3カ月以内とされており、実務上もこれに合わせて3カ月を目安に契約するケースが多く見られます。

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違い

3種類の媒介契約は、依頼できる会社数・自己発見取引の可否・レインズ登録・報告義務の4点で明確に違いがあります。

複数社に依頼できる「一般媒介契約」の仕組み

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。自分の知人や親戚が買主になった場合も、不動産会社を通さず直接契約する「自己発見取引」が認められています。

一般媒介にはさらに「明示型」と「非明示型」の2種類があります。

非明示型は他社の存在を知らせない方式で、営業手法を個別に指示したい場合などに選ばれますが、不動産会社側が他社の動きを把握できないため、積極的な営業活動につながりにくい面もあります。

業界団体の解説でも、基本的には明示型が推奨される傾向にあります。

1社に任せる「専任媒介契約」の仕組み

専任媒介契約は、依頼できる不動産会社が1社に限定される契約です。一般媒介との大きな違いはここにあります。

専任媒介契約では、レインズへの登録が契約締結日の翌日から7日以内（宅建業者の休業日を除く）に義務付けられています。また、販売状況の報告は2週間に1回以上、文書または電子メールで行う義務があります。1社に任せる分、進捗が定期的に共有される仕組みが用意されているわけです。

最も制約が多い「専属専任媒介契約」の仕組み

専属専任媒介契約も依頼できる会社は1社のみですが、専任媒介契約よりさらに制約が強まります。自己発見取引が認められておらず、たとえ自分で買主を見つけても、不動産会社を仲介に入れる必要があります。

レインズへの登録期限は契約締結日の翌日から5日以内（宅建業者の休業日を除く）と、専任媒介より短く設定されています。販売状況の報告も1週間に1回以上とより頻繁で、進捗を細かく把握できる点がメリットになります。

3種類の媒介契約を比較表で一覧確認

主な違いは次のとおりです。

表を見ると、一般から専任、専属専任へと進むにつれて制約が強まる一方、サポートの手厚さも増していく構図が分かります。自分がどこまでの自由度を求め、どこまでのサポートを必要としているかが、選ぶときの軸になりそうです。

専任媒介契約・専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専任系の契約は販売状況を把握しやすく積極的な広告展開も期待できる半面、1社の実力が結果を左右します。

メリット：複数社が競い合い早期売却につながることも

一般媒介契約の最大の強みは、複数の不動産会社のネットワークを同時に活用できる点です。各社が持つ顧客リストや広告手段を通じて、より多くの購入希望者に物件情報が届く可能性が広がります。

明示型で契約していれば、他社に先を越されたくないという意識から、各社の営業担当が積極的に動くこともあります。需要の高いエリアの物件であれば、この競争がうまく働き、短期間での成約につながった例も見られます。

デメリット：販売活動の優先度が下がりやすい

一方で、一般媒介契約には構造的な弱点があります。複数社に依頼している以上、どの会社も「自社が決めなければ手数料が入らない」というリスクを抱えます。

さらにレインズ登録や報告の義務がないため、売主側が進捗を把握しづらい場合があります。

同じ物件情報が複数の不動産ポータルサイトに重複して掲載されることで、買い手に「売れ残っている」「売主が焦っている」といった印象を与えてしまう可能性もあります。人気物件なら競争のメリットが勝ちますが、そうでない物件の場合は、各社の本気度が下がりやすいというデメリットのほうが表に出やすい点は正直に押さえておくべきでしょう。

専任媒介契約・専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専任系の契約は販売状況を把握しやすく積極的な広告展開も期待できる半面、1社の実力が結果を左右します。

メリット：販売状況の報告義務があり状況を把握しやすい

専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、不動産会社から文書やメールで販売状況の報告を受けられます。つまり、今どれくらいの反響があり、内覧が何件入っているかといった状況を、定期的かつ具体的に把握できるということです。

やり取りする窓口も1社に絞られるため、一般媒介のように複数社からの連絡が重なる煩雑さがありません。

メリット：広告費をかけた積極的な販売活動が期待できる

専任系の契約では、成約すれば必ずその1社が仲介手数料を得られます。

レインズへの登録義務があるため、登録後は加盟する宅地建物取引業者間で物件情報が共有され、幅広い購入希望者への紹介につながる可能性があります。専任媒介は契約締結の日から7日以内、専属専任媒介は5日以内（いずれも宅建業者の休業日を除く）という期限が設けられています。

デメリット：自分で見つけた買主でも仲介手数料が発生する場合がある

専属専任媒介契約では自己発見取引が認められていません。親戚や知人が買主になった場合でも、契約した不動産会社を仲介に入れる必要があり、結果として仲介手数料が発生します。

専任媒介契約であれば、自分で見つけた相手と直接契約することが可能なため、この点は専属専任との明確な違いになります。

デメリット：担当会社の販売力によって結果が左右される

専任系の契約は1社に任せる分、その会社の集客力や営業力がそのまま結果に直結します。

また、依頼先の会社が他社からの問い合わせを意図的に断る「囲い込み」のような行為を行うリスクも、業界団体の解説でたびたび指摘されています。

レインズの登録証明書で取引状況が「公開中」になっているかを確認したり、問い合わせ件数の報告を求めたりすることで、不自然な動きがないかをチェックする姿勢が大切です。

専属専任や専任を選ぶなら、契約前の会社選びがこれまで以上に重要になってくると言えるでしょう。

媒介契約後の流れと不動産会社の選び方

契約後は広告掲載から引き渡しまでが一連の流れで進み、途中での契約見直しや会社選びの基準を押さえておくと安心です。

契約締結から広告・内見・契約・引き渡しまでの流れ

媒介契約を結ぶと、不動産会社は正式に広告掲載や内覧案内、購入希望者との交渉を進める権限を持ちます。

その後は、問い合わせへの対応、内覧日程の調整、購入希望者との価格交渉を経て、条件がまとまれば売買契約の締結に進みます。契約後は決済・引き渡しという流れが一般的です。専属専任媒介の場合、遠方に住んでいる売主であれば鍵を預けるだけで内覧対応まで任せられるケースもあり、立ち会いの負担を減らしたい方には心強い仕組みといえます。

契約期間中に他社へ切り替えることは可能か

一般媒介契約から専任媒介や専属専任媒介へ切り替える場合は、現在の契約内容を確認したうえで、一般媒介契約を解除して切り替えます。

一般媒介でなかなか買い手が見つからず、信頼できる1社が見つかった場合には、専任媒介への切り替えを検討するのも一つの方法です。逆に専任媒介や専属専任媒介は、契約期間中に他社へ重ねて依頼することが原則としてできません。

ただし、レインズ未登録や報告義務の不履行など、不動産会社側に契約違反がある場合には、期間満了を待たずに解除できる可能性もあります。

仲介手数料の上限と目安

仲介手数料の上限は、売買価格の200万円以下の部分が5％、200万円超〜400万円以下の部分が4％、400万円超の部分が3％です。400万円超の売買では「売買価格×3％＋6万円＋消費税」の速算式を使えます。

これらは税別の金額です。また、2024年7月1日以降、売買価格が800万円以下の宅地・建物については、一定の要件のもとで媒介報酬の上限を「30万円＋消費税」とする特例があります。

重要なのは、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のどの契約を選んでも、契約種類そのものによって仲介手数料の上限が変わるわけではないということです。例えば売買価格が3,000万円であれば、原則の計算による仲介手数料の上限は96万円＋消費税となります。

不動産会社を選ぶときに確認したいポイント

専任媒介や専属専任媒介を選ぶ場合、1社の販売力に結果が左右されるため、契約前の会社選びが何より重要になります。

条件や費用について曖昧な説明しかしない会社は避け、質問に対して根拠をもって答えてくれるかどうかを見極めることが、会社選びの基準になります。

不動産取引の知識に自信がない方は、信頼できる担当者を見つけて専任で任せるほうが、結果につながりやすいという見方もあります。

また、売却情報の公開範囲に希望がある場合は、媒介契約の種類だけで判断せず、レインズへの登録や広告掲載の方針を不動産会社に確認しておくことが大切です。

まとめ

媒介契約選びで迷っているなら、まず「早く売りたいか」「自由に進めたいか」を基準に考えると判断しやすくなります。専任媒介契約・専属専任媒介契約は販売状況の報告義務やレインズ登録があり状況を把握しやすく、一般媒介契約は複数社に依頼できる自由度が魅力です。人気エリアや築浅物件は一般媒介契約が向く一方、売却に不安があるなら専属専任媒介契約で手厚いサポートを受ける選択肢もあります。どの契約が自分の状況に合うか判断に迷う場合は、結論が出ていない段階でも構いませんので、お気軽にお問い合わせください。物件の状況を踏まえた具体的な選び方について、一緒に整理していきます。

※掲載内容は執筆時点の情報です。最新情報は各自治体・関係機関の公式ホームページをご確認ください。』

次に確認したいこと

売却の進め方に迷う場合は、物件の特徴や希望時期を整理し、不動産会社に販売計画と査定の根拠を確認してみましょう。

関連記事：『住宅ローンが残った家を売る方法｜任意売却まで

出典

出典1：不動産売却時、一般媒介と専任媒介ならどちらが有利？違いをわかりやすく解説 | 公益財団法人 岡山県スポーツ協会 — https://www\.okayama-taikyo.or.jp/column/3319/

出典2：一般媒介契約について \- 公益社団法人 全日本不動産協会 — https://www\.zennichi.or.jp/law\_faq/%E4%B8%80%E8%88%AC%E5%AA%92%E4%BB%8B%E5%A5%91%E7%B4%84%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6/

出典3：媒介契約制度とは｜近畿レインズ — https://www\.kinkireins.or.jp/baikai/

出典4：媒介契約制度｜東日本レインズ（REINS）｜国土交通大臣指定 公益財団法人 東日本不動産流通機構 — https://www\.reins.or.jp/contract/

出典5：媒介契約制度の施行等について \- 国土交通省 — https://www\.mlit.go.jp/notice/noticedata/sgml/015/74000432/74000432.html

出典6：不動産売却の流れは？売却にかかる期間と注意点を解説 | 不動産競売流通協会（FKR） — https://fkr.or.jp/realestate-sale-flow/

※ 掲載内容は執筆時点の情報です。最新情報は各自治体・関係機関の公式ホームページをご確認ください。