藤枝駅周辺の賃貸物件と家賃相場ガイド

藤枝駅周辺をはじめ、藤枝市内で自宅や相続した実家を売るとき、多くの方がまず気になるのは「いくら税金を取られるのか」という点だと思います。結論から言えば、売却で利益（譲渡所得）が出なければ税金はかかりません。マイホームであれば最高3,000万円の特別控除により、税額が0円になるケースもあります。ただし、この控除を使うには要件を満たしたうえで確定申告をする必要があります。

譲渡所得の計算方法から取得費と譲渡費用の範囲、所有期間による税率の違い、3,000万円控除をはじめとする特例の条件、そして藤枝市での手続きまで、この記事で順に整理します。なお、ここで扱うのは固定資産税など保有中にかかる税金ではなく、不動産売却時の税金・譲渡所得・控除に関する内容です。

不動産の売却にかかる税金と譲渡所得控除とは、売却価格から取得費や売却費用を差し引いた利益（譲渡所得）にかかる税金と、その課税対象額を減らせる制度のことです。代表例として、一定の要件を満たすマイホームの売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。

不動産売却で税金がかかるかは「譲渡所得」と控除・特例で決まる

不動産を売っても必ず税金がかかるわけではなく、売却益（譲渡所得）が出ない場合や3,000万円特別控除の範囲内であれば税額はゼロになります。

売却益（譲渡所得）が出なければ税金は発生しない

不動産の売却で課税対象になるのは、売却価格そのものではなく「譲渡所得」です。譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します[出典1]。購入時よりも安く売れた場合や、諸費用を差し引くと利益が残らない場合には、課税されるべき所得がそもそも発生しません。

購入時より安い価格で売却し、譲渡損失が生じるケースもあります。土地・建物の譲渡による損失は、原則として給与所得など他の所得と損益通算できません。ただしマイホームの売却に限っては、例外的に損益通算や繰越控除が認められる特例があります[出典1]。

3,000万円特別控除で課税譲渡所得を減らせる場合がある

自分が住んでいた家屋（マイホーム）を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります[出典4]。

譲渡所得が3,000万円以下の場合は課税譲渡所得がゼロになります[出典4]。詳細な条件や手続きについては後述の章で解説します。

税金がかかるケース・かからないケースの見分け方

判断のポイントは二つあります。譲渡益がプラスかマイナスか、そしてプラスであっても3,000万円特別控除などの範囲内に収まるかどうかです。

譲渡損失が出ているなら、その時点で譲渡所得税は発生しません。譲渡益が出ていても、マイホームの売却で特別控除の要件を満たしていれば、控除後の課税譲渡所得がゼロになり非課税になるケースが多くあります[出典4]。一方で、相続した実家が長年空き家のまま活用されていなかった場合や、投資用に貸していた物件を売る場合には、居住用財産の特例が使えないことがあります。注意が必要です。ご自身の物件がどちらに当てはまるかは、次章以降で紹介する計算方法と適用要件を照らし合わせて確かめてください。

譲渡所得税の計算方法を確認する

課税譲渡所得金額は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で計算します。

譲渡所得の計算式と課税譲渡所得金額の出し方

課税譲渡所得金額は、譲渡価額（売却金額）から取得費と譲渡費用を差し引き、さらに特別控除額があればそれを差し引いて求めるものです[出典2]。式にすると次のとおりです。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

具体例として、3,000万円で売却したマイホーム（所有期間10年、取得費2,000万円、譲渡費用100万円）の場合を考えます。譲渡所得は「3,000万円 - (2,000万円 + 100万円) = 900万円」となります。ここから3,000万円特別控除を適用すると課税譲渡所得は0円になり、譲渡所得税はかかりません。もし特別控除を使わない場合は、900万円に対して所有期間に応じた税率が課されます。

なお、取得費が不明な場合や実際の取得費が譲渡価額の5%に満たないときは、譲渡価額の5%を「概算取得費」として計算できます[出典2]。

取得費に含められる主な諸経費

• 購入代金・建築代金
• 購入時の仲介手数料
• 設備費・改良費
• 登記費用・登録免許税・不動産取得税・印紙税

実際の取得費が5％を上回る場合は、実際の取得費を用いることで課税譲渡所得を小さくできる可能性があります。

建物の減価償却費が取得費に与える影響

建物は年月の経過とともに価値が減っていくとみなされ、取得費の計算では所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。土地には減価償却の概念がなく、建物部分だけに適用される点は間違えやすいところです。

例えば、3,000万円で購入した建物（木造住宅、非事業用）を10年間所有した場合、経過年数に応じた減価償却費（例：約900万円）を差し引いた約2,100万円が建物の取得費となります。このように所有期間が長くなるほど減価償却費が大きくなり、取得費が減少するため、譲渡所得が大きくなりやすい仕組みになっています。

譲渡費用として認められる費用の範囲

譲渡費用は、土地や建物を売るために直接かかった費用を指します。具体的には、売却時の仲介手数料、売主が負担した売買契約書の印紙税、貸家を売る際に借家人へ支払う立退料、建物の取り壊し費用などが該当します[出典11]。

一方で、固定資産税や修繕費といった資産の維持・管理にかかる費用は譲渡費用に含まれません。「売るためにかかった費用」なのか「所有している間にかかった費用」なのか、この線引きで計上できる範囲を判断してください。

所有期間5年・10年で変わる税率（短期譲渡・長期譲渡）

譲渡所得の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって区分されます。所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得です。この5年という基準はあくまで「所有期間」の話であり、建物の築年数とは別物なので混同しないでください。たとえば築20年の中古住宅を購入して3年で売却した場合、建物の築年数は23年になっていますが、税務上の所有期間は3年であり短期譲渡所得として扱われます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率を比較すると、次のとおりです[出典3][出典10]。

譲渡所得の金額によっては、所有期間が5年を超えるかどうかで税額に大きな差が生じる場合があります。

譲渡所得税を軽減できる控除・特例の種類と適用条件

マイホームの売却には3,000万円特別控除をはじめ複数の特例があり、要件を満たせば税負担を大きく抑えられます。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除

前章までで触れた3,000万円特別控除は、自分が住んでいる家屋、または以前住んでいた家屋とその敷地を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です[出典4]。所有期間の長短に関係なく使える点が特徴で、短期譲渡所得・長期譲渡所得のどちらにも適用できます。

適用にあたっては、売却相手が親子や夫婦など特別な関係にある人でないこと、売却した年の前年・前々年に同じ特例を受けていないことなどの要件を満たす必要があります。特例目的で入居しただけの家や、一時的な仮住まい、別荘のような物件には適用されません。相続した実家がご自身の居住用ではなかった場合は、この特例ではなく後述する空き家特例の対象になるかどうかを確認してみてください。

所有期間10年超のマイホームに使える軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で家屋・敷地の所有期間がともに10年を超えるマイホームを売却した場合、3,000万円特別控除を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、軽減された税率が適用されます[出典14]。具体的には、課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の部分は所得税10%・住民税4%とされ、6,000万円を超える部分は所得税15%・住民税5%となります[出典5]。この軽減税率の特例は3,000万円特別控除と併用できます。長く住み続けた自宅を売却する場合には、両方の適用可否をあわせて確認しておくとよいでしょう。

所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例を適用できる可能性があります。

特定居住用財産の買換え特例

買換え特例は、マイホームを売却して代わりの住まいに買い換える際に、譲渡益への課税を将来に繰り延べる制度です[出典13]。譲渡益が非課税になるわけではなく、あくまで課税のタイミングを先送りする仕組みですので、その点は誤解のないようご注意ください。

主な要件として、売却代金が1億円以下であること、売却者の居住期間が10年以上であること、家屋・敷地の所有期間がともに10年を超えていることなどが挙げられます。加えて、売却した年の前年から翌年までの3年間に買い換えることも定められています。この特例は3,000万円特別控除や軽減税率の特例と選択適用となり、併用はできません。どちらの特例が有利かは譲渡益の規模や次に住む家の予算によって変わりますので、複数のシミュレーションを比較して判断することをおすすめします。

被相続人の空き家を売却した場合の特別控除

相続した実家が空き家になっている場合に活用できるのが、被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除です。対象となる家屋は、原則として昭和56年5月31日以前に建築されたもので、区分所有建物ではないこと、相続開始の直前に被相続人以外の居住者がいなかったことなどが要件とされています。

売却は相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに行う必要があり、売却代金が1億円以下であることも条件です。家屋を残したまま売却する場合は、譲渡時に一定の耐震基準を満たす方法のほか、令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに一定の耐震基準を満たすか、家屋を取り壊すことで対象となる場合があります。

この特例を利用する際には、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」の添付が必要です。申請窓口や必要書類は各自治体によって異なりますので、藤枝市役所へ直接確認することをおすすめします。

売却損が出た場合の損益通算・繰越控除の特例

マイホームを売却して譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たせば他の所得と損益通算でき、通算しきれない損失は翌年以後3年間繰り越して控除できます。原則として土地や建物の譲渡損失は他の所得と通算できませんが、マイホームの売却に限ってこの例外が認められています。

この特例には大きく二つのパターンがあります。ひとつは新たにマイホームを買い換える場合で、売却した年の前年から翌年までの3年間に新居を取得し、年末時点で新居の住宅ローン残高があることなどが要件です。もうひとつは買い換えない場合で、売買契約締結日の前日時点で住宅ローンの残高があるマイホームを売却することなどが条件になります。いずれのパターンも、繰越控除を受ける年の合計所得金額が一定額を超える年は適用できないなど細かな制限がありますので、該当しそうな方は確定申告の前に要件を丁寧に確認しておくと安心です。

譲渡所得税以外に不動産売却でかかる税金

不動産売却では譲渡所得税のほか、売買契約書に貼る印紙税、抵当権抹消登記が必要な場合の登録免許税、仲介手数料などに含まれる消費税が発生することがあります。

売買契約書にかかる印紙税

不動産の売買契約書は印紙税の課税対象となる第1号文書にあたり、契約金額に応じて税額が決まります。2027年3月31日までに作成される、契約金額10万円を超える不動産譲渡契約書には軽減措置があり、500万円を超え1,000万円以下は5,000円、1,000万円を超え5,000万円以下は1万円、5,000万円を超え1億円以下は3万円、1億円を超え5億円以下は6万円です[出典15]。

契約書の作成・保管方法や印紙の負担については、契約内容によって異なります。

登記に関わる登録免許税

売買に伴う所有権移転登記には登録免許税がかかります。土地の売買による所有権移転登記の税率は、不動産の価額の1,000分の20（2%）が原則です。ただし令和11年3月31日までに登記を受ける場合は、軽減税率の1,000分の15（1.5%）が適用されます[出典16]。建物の売買による所有権移転登記も原則税率は1,000分の20ですが、住宅用家屋については一定の要件を満たすとさらに軽減される場合があります。

登録免許税は、実務上は買主が負担するケースが一般的とされています。ただし売主側にも、抵当権抹消登記など別途登記費用が発生する場合があります。決済前に司法書士から提示される費用明細を、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

仲介手数料などにかかる消費税

売却時には仲介手数料などの諸費用も発生するため、売却代金だけでなく諸費用を含めて資金計画を立てることが重要です。

控除・特例を使うために欠かせない確定申告の進め方

3,000万円特別控除などの特例は、税額がゼロになった場合でも確定申告をして初めて適用されます。

確定申告が必要になるケースと申告期間

不動産の譲渡所得は給与所得などとは別の分離課税で、年末調整の対象にはなりません。譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いた結果、譲渡所得金額（利益）が生じる方は、原則として確定申告が必要です[出典6]。

申告先は納税地を所轄する税務署です[出典7]。3,000万円特別控除などの特例は、適用によって税額が0円になる場合でも確定申告が必要です。申告しないと特例を受けられないため注意しましょう。

特例適用に必要な主な書類

3,000万円特別控除や軽減税率の特例、買換え特例、空き家の特別控除などを利用する場合は、それぞれ一定の書類を添付した確定申告書の提出が求められます。共通して必要になるのは、譲渡所得の内訳書、売却した不動産の登記事項証明書、売買契約書の写しなどです。

被相続人の空き家に関する特別控除を利用する場合は、これらに加えて市区町村が発行する被相続人居住用家屋等確認書や、耐震基準への適合を示す書類が必要になります[出典9]。なお、不動産番号などを明細書に記載すれば、登記事項証明書の添付を省略できる場合もあります。書類の種類は特例ごとに異なりますので、申告直前になって慌てないよう、売却が具体的になった段階で必要書類の一覧を確認しておくと安心です。

所得税・住民税の納税方法

譲渡所得にかかる所得税は、確定申告の際にあわせて納付します。平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1%を、所得税と併せて申告・納付する仕組みになっています[出典10]。

住民税については、確定申告の内容が市区町村へ連携され、翌年度分として別途納税通知が届く形で課税されます。所得税のように申告時にまとめて納めるのではなく、給与天引きや納付書による分割納付など、お住まいの自治体の運用に沿った形で支払うことになります。藤枝市にお住まいの方は、申告後に届く住民税の通知を見落とさないようにしておきましょう。

控除の併用や適用時に注意すべきポイント

特例は組み合わせ次第で有利にも不利にもなります。併用の可否と重複制限を事前に確認しておきましょう。

特例同士の併用可否と上限ルールを事前に確認する

これまで紹介してきた特例には、併用できる組み合わせとできない組み合わせがあります。3,000万円特別控除と所有期間10年超の軽減税率の特例は、併用が可能とされています[出典14]。一方で買換え特例は、3,000万円特別控除や軽減税率の特例とは選択適用となり、同時に使うことはできません[出典13]。

どの特例を選ぶべきかは、譲渡益の規模や次の住まいの購入計画によって変わってきます。たとえば譲渡益がそれほど大きくなく、3,000万円控除だけで課税譲渡所得がゼロになりそうな場合、課税を将来に繰り延べるだけの買換え特例を選ぶ必要性は薄いといえるでしょう。逆に譲渡益が3,000万円を大きく超え、買い替え先の住宅ローン負担を抑えたい場合には、買換え特例による繰り延べが有効な場面も出てきます。どちらがご自身の状況に合うかは、実際の譲渡益を試算したうえで判断することをおすすめします。

住宅ローン控除との重複適用は原則できない

売却した自宅の3,000万円特別控除や軽減税率の特例と、新たに購入する住宅で受ける住宅ローン控除は、原則として同時に適用できません。売却時の特例で税負担を抑えることを優先するか、住宅ローン控除で新居の税負担を抑えることを優先するか、それぞれの控除額を比較したうえで選ぶ必要があります。

住み替えの場合は、売却時の特例と住宅ローン控除の適用関係を事前に確認する必要があります。それぞれの適用条件や控除額を比較したうえで判断しましょう。

売却時期の調整で税額が変わることがある

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されます。あと数か月待てば所有期間が5年や10年を超えるという場合、売却時期を調整するだけで適用される税率が変わることもあります[出典2]。短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率におよそ倍近い差があり、10年超であれば軽減税率がさらに適用されるため、この判定日をまたぐかどうかは税額に直結するポイントといえます。

所有期間の判定日、現在の査定価格、売却希望時期などを確認したうえで、売却時期を検討しましょう。

売却前に確認する事項

藤枝市内の自宅や相続した実家を売却する場合は、以下の点を確認しておきましょう。

• 譲渡所得（売却益）の有無と概算金額の把握
• 所有期間（売った年の1月1日時点）が5年・10年を超えているかの確認
• 適用可能な控除・特例の条件確認（3,000万円特別控除、空き家特例など）
• 買い替えの場合は住宅ローン控除との重複適用ルールの確認
• 特例利用に必要な確定申告と必要書類（被相続人居住用家屋等確認書など）の手配

※掲載内容は執筆時点の情報です。最新情報は各自治体・関係機関の公式ホームページをご確認ください。

出典

1. [出典1] No.1460 譲渡所得(土地、建物及び株式等以外の資産を ... — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1460.htm
2. [出典2] No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税) — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
3. [出典3] No.3208 長期譲渡所得の税額の計算 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
4. [出典4] No.3302 マイホームを売ったときの特例 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
5. [出典5] 土地や建物を売ったとき — https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm
6. [出典6] 不動産等を売却した方へ｜令和7年分 確定申告特集 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/keisubetsu/fudousan.htm
7. [出典7] A4-1 申告手続き（譲渡所得関係 申告書添付書類） — https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/joto/annai/1647_01.htm
8. [出典8] 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報（国土交通省）｜静岡県藤枝市 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/#xit001
9. [出典9] No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
10. [出典10] No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
11. [出典11] No.3255 譲渡費用となるもの｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm
12. [出典12] No.3252 取得費となるもの｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm
13. [出典13] No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm
14. [出典14] No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm
15. [出典15] No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm
16. [出典16] No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm